用未成年子女名义买房 这些利弊您清楚吗?

父母以未成年子女名义 买房也受政策限制

之前有不少购房者留言提问，家里父亲名下有一套房子，未成年儿子名下无房，如果以儿子的名义 买房能算 首套房吗？要知道，按照2017年3月新的房产 调控政策，评估 首套房还是二套房是以家庭为单位的，即一个家庭里的，以谁的名义 买房都一样，都受到新政策的限制，子女未成年时，作为监护人，父母和孩子属于一个家庭，父亲名下有一套房子，即使用儿子的名义 买房，也要算二套房；而子女年满18周岁，就具备了单独购房名额，但因仍与父母属同一个家庭，因此，此时以孩子名义购买的 第二套房产仍算是家庭的二套房产， 首付7成， 贷款利率按照标准利率的1.1倍执行。

另外，银行在审批贷款时，会查子女名下的房产情况，如果父母把名下 房产过户给未成年子女的方式，再以无房的名义 买房同样会被认定为二套房。

以未成年子女名义购房，究竟能够省下多少钱呢？首先，我们要弄清楚的是，不论是购买新建商品房或二手房，以未成年人名义购房，均不享受任何 税费减免。在购房时， 税费是根据房产进行征费，未成年人 业主与成年人在缴纳 税费方面没有任何不同。例如需要缴纳 契税、 增值税、个人所得税、印花税等等。

值得注意的是，当父母的房产需要转移给孩子时，是需要通过以下几种方式完成手续的，即赠与、买卖或继承，其中继承居多。如果父母选择将 房产赠与子女，则需要交纳3%的 契税；若父母把 住宅通过买卖方式过户给子女， 住宅产证满两年，面积在90平方米以下，需要交纳1% 契税；若子女想继承房产，则是父母过世后才可以办理，不需缴税。而如果父母在购房时直接把房子产权办在孩子名下，就不存在再次转让房产的问题，所以可以省下这些 税费。

优点： 契税减免

按照上面所述，如果一开始，父母就决定所购买的 第二套房产直接是给孩子日后使用的，那么起初用未成年子女名义购买也无不可。因为，如果父母先以自己的名义 买房，日后再赠与给自己的孩子，则需要缴纳3%的 契税。而起初就以孩子的名字 买房，后续不牵涉到过户，不会被视为赠与，不需要交纳 契税等 税费。

缺点：以未成年子女名义购房还需注意以下几点

1、签订合同及办理过户手续较正常手续繁杂一些

不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动，根据我国《民法通则》规定，未成年人的父母是未成年人的监护人，父母作为儿子的法定监护人有权办理房产登记事宜。而在签订正式 购房合同时，父母需要提供未成年子女的户口簿、父母本人身份证、监护公证书等相关材料，才能为未成年孩子签约。

如果是 购买二手房，则不存在 网签过程，而是直接过户。这一过程，通常也由父母作为监护人帮其完成过户手续。除了按正常的房屋交易登记程序提交材料外，父母帮助未成年孩子办理过户，还需要额外提交一些材料，包括子女的户口簿或出生证、监护人的身份证、监护人证明书等材料。备齐所有材料后，监护人就可以到 房地产交易中心办理 房屋过户手续，将该 房产过户到未成年孩子名下。

2、 买房不能向 银行贷款

银行发放贷款的对象是具有完全民事行为能力的自然人，所以不能以孩子的名义贷款。这种情况下，需要父母做监护人公证，而且只能全款 买房。

如果想在 产权证上加孩子的名字又能贷款，父母和未成年子女可共同署名。在这种情况下，由父母向银行申请贷款和作出抵押承诺，一般情况下银行考虑到未成年子女无还贷能力，会直接审核父母的经济能力。

3、想卖房不容易

未成年人转让房子比较麻烦。如果想卖房，其父母需要出示“为了未成年人利益才出售房产的声明书”，并提供监护人签名保证其具有监护人资格的证明书，才能出售未成年人名下房屋。

4、成年后父母无权处置房产

虽然房产是由父母出资购买，但是子女成年以后，已经具有民事行为能力，那么只能由他们自己来处置这套房产。如果父母想要把房产卖掉，那么必须有子女的书面授权，表示愿意出售这套房产，由父母代为办理，同时还需要进行公证。

5、若父母离异 权归孩子所有

孩子没成年之前，父母离异，并不会改变房产的所有权，不能算是夫妻双方共有财产。 房屋所有权包括占有权，使用权，权和处分权。离婚后孩子的监护人可以代理处置该房产，但是不能损害孩子的利益。房屋的应归孩子所有。

例如：父母离异后，母亲（监护人）把房屋出租， 租金则归属孩子。但如果母亲侵占该，对孩子造成损害的，父亲有权要求其停止侵害。